فراتر از تل‌آویو را در نظر بگیرید؟ یاد بگیرید که چرا قبرس شمالی قیمت‌های جذاب ملک، فرصت‌های سرمایه‌گذاری و سبک زندگی مدیترانه‌ای را تنها با فاصله کوتاهی از تل‌آویو ارائه می‌دهد.
Menu
جلب توجه به بازار املاک در قبرس شمالی، حرکت قابل توجهی را در میان خریداران نشان می‌دهد که تقاضا عمدتاً توسط محصولات ارزان‌تر با هدف سرمایه‌گذارانی که بازار اجاره را مدنظر دارند، هدایت می‌شود. در «آینده نه چندان دور»، با توجه به چشم‌انداز سیاسی منطقه، انتظار می‌رود از مزایای قوانین اتحادیه اروپا و سرمایه‌گذاری‌های جدید بهره‌مند شویم. در یونان، علیرغم افزایش قابل توجه قیمت‌ها، به دلیل درآمد اجاره‌ای تضمین‌شده ناشی از گردشگری و یک کلاس دارایی محافظت‌شده در برابر سایر اشکال سفته‌بازی، همچنان یک پیشنهاد جذاب باقی مانده است.
بازار املاک و مستغلات قبرس شمالی و یونان دارای مجموعه‌ای از پویایی‌های به هم پیوسته هستند. این دو اقتصاد روابط تجاری و تبادلات گردشگری را حفظ کرده‌اند که بازارهایشان را به شیوه‌ای تنگاتنگ تحت تأثیر قرار می‌دهد، هرچند گاهی شدت این تأثیر متفاوت است. تحلیل قوانین خرید ملک نشان می‌دهد که قبرس شمالی در مقایسه با یونان همچنان برای خریداران مطلوب‌تر است و توصیه می‌شود که سرمایه‌گذاری‌ها در املاکی با پتانسیل اجاره بلندمدت انجام شود. با این حال، در قبرس شمالی، مالکیت با حق اقامت پیوند خورده است، که آن را به گزینه‌ای جذاب‌تر برای جویندگان خانه تعطیلات نسبت به سرمایه‌گذاران در محصولات اجاره‌ای خالص تبدیل می‌کند.
قوانین املاک در قبرس شمالی و یونان به شیوه‌های مختلف بر خریداران تأثیر می‌گذارند. در قبرس شمالی، سرمایه‌گذاران خارجی از حقوقی مشابه شهروندان برخوردارند. تمام زمین‌ها در قبرس شمالی متعلق به دولت است که برای مدیریت صحیح جزیره اجاره‌نامه‌هایی اعطا می‌کند. امکان خرید ملکی با سند ترکیه‌ای (زمین‌های تاریخی متعلق به ترک‌های قبرس) وجود دارد که باید مجوزهای لازم را از «شورای وزیران» دریافت کرد. از آنجایی که این مورد خرید مستقیم ملک نیست، خریداران باید در مورد ملک تحقیق کرده و با یک وکیل مشورت کنند. علاوه بر این، خریدارانی که برای ملک تحت سند ترکیه‌ای درخواست می‌دهند، در طول تغییر سند در معرض خطر از دست دادن سپرده‌های خود قرار دارند. از سوی دیگر، خریدارانی که املاک با سند یونانی را خریداری می‌کنند، هنگام انتقال سند، سند مالکیت خودکار دریافت می‌کنند. سرمایه‌گذاران همچنین می‌توانند با خرید ملکی به ارزش ۳۰۰,۰۰۰ دلار یا بیشتر، تابعیت قبرس شمالی را کسب کنند و درخواست آن را پس از دریافت سند مالکیت ارائه دهند.
در یونان، مالکیت املاک به‌خوبی توسعه یافته و امنیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند. خریداران خارجی حق خرید ملک در این کشور را دارند. با این حال، سرمایه‌گذاران خارجی که ملکی با مساحت کم در نزدیکی مرز خریداری می‌کنند، باید از مقامات ذی‌صلاح اجازه بگیرند. روند صدور ممکن است چند ماه طول بکشد. ملکی با ارزش بیش از ۲۵۰٬۰۰۰ یورو مجوز اقامت صادر می‌کند که امکان سفر به کشورهای حوزه شنگن را برای پنج سال فراهم می‌آورد. بنابراین، این یکی از گزینه‌های سرمایه‌گذاری برای اقامت محسوب می‌شود.
تحلیل سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات در قبرس شمالی و یونان مستلزم درک عوامل اقتصادی تعیین‌کننده بازده در هر دو منطقه است. رشد اقتصادی با افزایش ارزش املاک و مستغلات همبستگی دارد، که نشان‌دهنده بازده بالاتر در دوره‌هایی با نرخ رشد بالاتر از متوسط و عملکرد ضعیف‌تر در دوره‌های رکود است. یک بخش گردشگری قوی، تقاضا برای اجاره‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت را افزایش می‌دهد و به طور مطلوبی بر بازده تأثیر می‌گذارد. هجوم گردشگران بین‌المللی اغلب تقاضا برای املاک مسکونی، به‌ویژه در ماه‌های اوج فصل، را ایجاد می‌کند. تورم رو به رشد می‌تواند هم اثرات مثبت و هم منفی داشته باشد. فضای تورم بالا، سرمایه‌گذاری خارجی را به سمت املاک و مستغلات جذب می‌کند، زیرا سرمایه‌گذاران خارجی اغلب در بازارهایی خرید می‌کنند که ارز محلی در برابر ارز کشور خودشان ضعیف است. بنابراین، حرکت قیمت املاک به ندرت شرایط واقعی عرضه و تقاضا را منعکس می‌کند. تورم سود توسعه را به صورت اسمی کاهش می‌دهد و منجر به ترس از افزایش هزینه‌ها و تأخیر در تصمیم‌گیری می‌شود. فضای وام‌دهی نیز تأثیر مهمی بر سرمایه‌گذاری املاک در قبرس شمالی در مقابل یونان دارد. کاهش نرخ بهره منجر به کاهش اقساط وام مسکن می‌شود که این امر به نوبه خود تقاضا را افزایش داده و قیمت‌ها را بالاتر می‌برد.
بانک ملی یونان اعلام کرده است که تقاضا در طول سال ۲۰۲۲ در سطوح بالایی حفظ شده است، به‌ویژه در بازار مسکن داخلی. تقاضا از سوی جوامع خارج از کشور، مهاجران از کشورهای ثالث و گردشگری خارجی نیز علیرغم افزایش سرسام‌آور هزینه‌های اقتصادی مالکیت و تعطیلات در یونان، پایدار باقی مانده است. حجم معاملات املاک مسکونی در یونان از سطح پایین سال ۲۰۲۰ به سطوح بی‌سابقه‌ای افزایش یافت. در سال ۲۰۲۲، تقاضای مرتبط با گردشگری سهم قابل توجهی در بازار املاک محلی داشت و عمدتاً بر بازار اجاره کوتاه‌مدت تأثیر گذاشت. افزایش تقاضا برای املاک در مقاصد تفریحی در نرخ اجاره آنها منعکس شده است. سود سرمایه برای سرمایه‌گذاران اکنون عمدتاً از طریق اجاره کوتاه‌مدت به جای افزایش قیمت ایجاد می‌شود.
یک مقایسه جزئی بازار برای قبرس شمالی در مقابل یونان در بخش املاک و مستغلات، با تمرکز بر بازده ارزش املاک، ارائه شده است. شاخصی که توسط ثبت‌اسناد قبرس ارائه شده است نشان می‌دهد که قیمت‌های مسکونی اعلام‌شده در قبرس شمالی پایدار باقی مانده‌اند؛ افزایش اندکی برای سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳ ثبت شده است. در مقایسه با یونان، جایی که قیمت‌های اعلام‌شده همچنان در حال افزایش هستند، وضعیت بلافاصله متفاوت به نظر می‌رسد. بر اساس گزارش تحقیقات اقتصادی بانک قبرس در نوامبر ۲۰۲۲، قیمت‌های مسکونی در یونان پس از بحران کووید بهبود یافتند و اکنون انتظار می‌رود که به افزایش خود ادامه دهند.
وقتی قیمت‌های معامله‌شده تبلیغ‌شده را در نظر می‌گیریم، تصویر کمی متفاوت به نظر می‌رسد؛ بررسی دقیق‌تر افزایش در طول مطالعات نشان می‌دهد که از سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۲ کندی رخ داده است. با نگاهی به حجم معاملات املاک مسکونی توسط خریداران بر اساس آمار بانک مرکزی جمهوری قبرس، واضح است که تعداد کل معاملات به اوج خود رسیده و به منفی تبدیل شده است؛ فصلی بودن نشان‌دهنده کاهش از اوایل سال ۲۰۲۲ است. از نظر تجاری، کاهش جزئی فصلی در قیمت معامله به ازای هر متر مربع، ارزش‌های پایین‌تری را در مقایسه با سال گذشته به همراه داشته است.
مقایسه بازده اجاره، مطلوبیت قبرس شمالی را تأیید می‌کند. بازده اجاره در مقایسه با کشورهای همسایه نسبتاً پایین به نظر می‌رسد: «کشوری که کمترین بازده اجاره را دارد یونان است، تنها ۲.۴٪. در قبرس شمالی، تقاضا برای اجاره اغلب از عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای فراتر می‌رود و بازده‌ها بین ۷٪ تا ۱۵٪ متغیر است و میانگین آن ۹.۵٪ است»، طبق راهنمای کسب‌وکار قبرس شمالی. عوامل بالقوه مؤثر بر بازده شامل طرح اعطای ویزای تحصیلی و کاری به خارجی‌هایی است که در اقتصاد سرمایه‌گذاری می‌کنند، که به گسترش بیشتر بازار اجاره و حفظ رشد تقاضا کمک می‌کند؛ جایگاه دائمی گردشگری قبرس شمالی که تقاضای بالای سالانه برای اجاره را به صورت سال به سال حفظ می‌کند، و همچنین هجوم بازدیدکنندگان که صنعت اجاره کوتاه‌مدت تعطیلات را تقویت می‌کند.
شواهد نشان می‌دهد که بازده اجاره عموماً در قبرس شمالی بهتر از یونان است، همانطور که در جدول ۳ نشان داده شده است. برآوردهای معمول بازده برای قبرس شمالی در سال ۲۰۲۳ در محدوده ۵ تا ۹ درصد قرار دارد. عوامل اصلی تعیین‌کننده پتانسیل بازده عبارتند از: مقرون‌به‌صرفه بودن خانه‌های تعطیلات برای تقاضای داخلی (قیمت‌ها و نرخ‌های بهره پایین)، افزایش ورود کالاها از بریتانیا برای کمک به تأمین مالی تقاضای بیش از حد از زمان همه‌گیری، عدم وجود مالیات بر سرمایه (از جمله مالیات تمبر) در بازارهای اجاره‌ای مربوطه، و شدت نسبی تقاضا برای اجاره از سوی گردشگران در بازارهای اصلی مانند بریتانیا، ترکیه و اسرائیل. بر این باور نیست که حجم معاملات اجاره در سال‌های اخیر برای توجیه یک منحنی بازده سالم ناکافی باشد.
در یونان برآوردهای معمول بازده به‌طور قابل‌توجهی پایین‌تر و در حدود ۳–۵٪ است. عوامل اصلی پشتیبان بازده شامل تقاضای کافی اجاره‌ای محلی، بازار گردشگری متنوع و نسبتاً مقاوم در برابر شوک‌ها، افزایش متوسط ارزش‌ها و قیمت‌ها در سال‌های اخیر بدون نشانه‌ای از رسیدن به اوج اخیر، نظام بانکی سالم، زیرساخت‌های قوی و نزدیکی به کاربران سرمایه‌گذار اصلی است. خطرات کلیدی بازده اجاره‌ای به افزایش مالیات‌های سرمایه‌ای و عدم‌قطعیت بیشتر در توازن عرضه و تقاضا در مکان‌های اصلی سرمایه‌گذاری مربوط می‌شود.
در یونان، خریداران خارجی املاک از قوانین معافیت ویزا و اقامت بهره‌مند می‌شوند. لغو اخیر شرط اقامت برای بهترین سرمایه‌گذاری املاک اروپا با ارزش بیش از ۲۵۰٬۰۰۰ یورو، تقاضا را از سوی شهروندان چینی که به دنبال دسترسی به مرزهای شنگن هستند، بیش از پیش افزایش داد. اگرچه حجم سرمایه‌گذاری در یونان به‌طور قابل‌توجهی جهش کرده است، بسیاری این سرمایه‌گذاری را نه برای افزایش ارزش سرمایه، درآمد اجاره یا اهداف تعطیلات، بلکه برای اقامت و گذر به سایر کشورهای اروپایی انجام می‌دهند. ویزه‌های موقت اعطا شده برای سرمایه‌گذاری ملکی مدیترانه‌ای زیر ۲۵۰,۰۰۰ یورو تأثیر چندانی در جذب سرمایه‌گذاران خارجی بهترین سرمایه‌گذاری ملکی اروپا نداشته است، زیرا این مبلغ به‌سختی برای تأمین یک اقامتگاه مناسب در شهرهای بزرگ و جذاب کافی است.
برعکس، قبرس شمالی در دهه گذشته به نزدیک به ۶۵۰۰ خارجی اجازه داده است برای تابعیت جمهوری ترکیه درخواست دهند و برای سرمایه‌گذاری ملکی مدیترانه‌ای به مبلغ ۱۰۰,۰۰۰ یورو مجوز اقامت ارائه می‌دهد. این امر بدون شک تقاضا برای سرمایه‌گذاری را در سال‌های اخیر افزایش داده است. سرمایه‌گذارانی که عمدتاً از ترکیه، بریتانیا و خاورمیانه می‌آیند، املاک در قبرس شمالی را برای افزایش سرمایه، اهداف تعطیلات و درآمد اجاره خریداری می‌کنند، در حالی که اتباع ترکیه‌ای از کمترین موانع مقرراتی بهره‌مند هستند.
بازارهای املاک همیشه با یک عامل ریسک همراه هستند، صرف‌نظر از اینکه سرمایه‌گذاری در کجا انجام شود. جامعهٔ تنگاتنگ قبرس شمالی و مشارکت اندک سرمایه‌گذاران (همراه با قوانین املاک) هر سرمایه‌گذاری را نسبت به یونان کم‌ریسک‌تر می‌کند، اما همچنان خالی از ریسک نیست. در اینجا برخی از متغیرهای دخیل آورده شده است.
در هر دو منطقهٔ قبرس شمالی و یونان، فروش یا اجارهٔ املاک می‌تواند بیش از آنچه انتظار می‌رود طول بکشد. جمهوری ترکیهٔ قبرس شمالی همچنان یک اقتصاد منزوی است و وضعیت سیاسی این کشور مانع از جریان سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی می‌شود. حتی با وجود برخی سرمایه‌گذاران خارجی که به دنبال خرید املاک قبرس شمالی هستند، تقاضا در مقایسه با یونان همچنان کم‌رنگ است. بنابراین، اگر کسی قصد سرمایه‌گذاری در ملکی را دارد که در بخش ترک‌نشین قبرس شمالی به فروش می‌رسد، لازم است پیش‌بینی دقیقی انجام دهد تا اطمینان حاصل کند که می‌تواند ملک را در یک بازه زمانی مشخص و بدون دردسر زیاد به راحتی بفروشد یا اجاره دهد، به‌ویژه اگر به هر دلیلی فوراً به پول نقد نیاز داشته باشد. عاقلانه است که پیش از آن با یک مشاور املاک باتجربه در مورد پروژه خاص و نوع بهترین سرمایه‌گذاری ملکی در اروپا مورد نظر مشورت کند.
بازار املاک علیرغم تقاضای بالا در شمال، همچنان پایدار باقی مانده است. سرمایه‌گذاران باید صبورتر باشند، به‌ویژه در مورد تأمین مالی درون‌سازمانی. بانک‌ها و مؤسسات اعتباری مجاز به اعطای وام به دانشجویانی که برای تحصیل مجوز اقامت دریافت کرده‌اند، نیستند. با توجه به مشارکت بیش از ۱۰۰ توسعه‌دهنده دارای مجوز، انجام بررسی‌های لازم در مرحله خرید ضروری است. بررسی اسناد مالکیت ملک ضروری است، به‌ویژه اینکه آیا کاربری زمین از کشاورزی به مسکونی تغییر کرده است؛ آیا دارای مجوز ساخت‌وساز است؛ و آیا بدهی‌های معوقه‌ای دارد یا خیر. گارانتی ملک باید بررسی شود، به‌ویژه اگر به‌صورت پیش‌فروش خریداری می‌شود. اگر ملک اجاره داده می‌شود، بازده اجاره‌ای احتمالی باید به‌وضوح در تبلیغات فروش ذکر شود.
قبرس شمالی همچنان تحت اشغال نظامی ترکیه است که می‌تواند دارندگان املاک بلندمدت را در معرض ریسک‌های سیاسی قرار دهد. با این حال، علیرغم تشدید تنش‌های اخیر، ارزش املاک به‌سرعت بازیابی شد که نشان‌دهنده مقاومت در برابر تنش‌های مرزی است؛ املاک اجاره‌ای کوتاه‌مدت رونق یافته و توجه قابل‌توجهی از سوی سرمایه‌گذاران خارجی جلب کرده‌اند. ترجیح املاک قبرس شمالی بر سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری ناشی از احساس کمبود کانال‌های سرمایه‌گذاری جایگزین در منطقه است.
در یونان، نگرانی سرمایه‌گذاران از نقدینگی و احتمال کاهش ارزش پول در دوره‌های ناپایداری سیاسی منجر به اتخاذ سیاست‌های گزینشی با هدف جذب سرمایه غیراروپایی، هم در بخش املاک و مستغلات و هم در سایر بخش‌ها شده است. ماهیت کوتاه‌مدت املاک و مستغلات به‌عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری باعث افزایش مدت زمان بازدید سرمایه‌گذاران بالقوه شده است؛ این افراد اغلب از اقامت‌های کوتاه‌مدت برای جمع‌آوری اطلاعات درباره تحولات آتی بازار استفاده می‌کنند. درگیری جاری در اوکراین تقاضا برای املاک در برخی مناطق ساحلی را به‌طور مثبت تحت تأثیر قرار داده است.
تضادهای آشکاری بین قبرس شمالی و یونان وجود دارد – اقتصادی خارج از منطقه یورو در مقابل اقتصادی در داخل آن، منطقه‌ای با اقتصادی در حال توسعه در مقابل اقتصادی توسعه‌یافته، بازاری ملکی که عمدتاً سرمایه‌گذاران خارجی را جذب می‌کند در مقابل بازاری که بیشتر خریداران آن شهروندان همان کشور هستند. قبرس شمالی سرمایه‌گذاران را در معرض ریسک‌های ارزی قرار می‌دهد – نگرانی بالقوه‌ای برای کسانی که با لیر ترکیه وارد بازارهای املاک می‌شوند – در حالی که یونان آنها را در معرض نوسانات یورو قرار می‌دهد. ملاحظات ارزی می‌تواند هم در دوره نگهداری و هم در دوره فروش بر بازده تأثیر بگذارد. سرمایه‌گذارانی که سبد دارایی‌هایشان به یورو است، ممکن است اگر کاهش ارزش بلندمدت لیر ترکیه در برابر یورو را پیش‌بینی کنند، از ورود به سرمایه‌گذاری‌های لیر ترکیه خودداری کنند.
نقدینگی بازار یکی دیگر از جنبه‌های ریسک است. بازارهای ملکی که به سرعت فروش می‌روند – با ویژگی‌های تقاضای رو به رشد، عرضه رو به کاهش، یا هر دو – پرریسک‌تر از بازارهایی هستند که در آنها تقاضا از عرضه پیشی می‌گیرد اما حجم فروش‌ها نشان‌دهنده توازنی در حال تحول بین عرضه و تقاضا است. تحولات سیاسی که به حل مسئله قبرس کمک کنند، احتمالاً بازگشت ارزش املاک قبرس شمالی به روند بلندمدت خود به ارزش یورو را تسریع خواهند کرد و بدین ترتیب جایگاه این منطقه را به عنوان یک بازار ملکی با بهبود قوی، یک‌شبه تثبیت خواهند نمود. برعکس، چالش‌های نظارتی در یونان به رکود بازار املاک در برخی مناطق محبوب، به‌ویژه آتن، دامن زده است. ریسک ارزی زمانی تشدید شد که اقتصاد یونان عمیقاً در رکود منطقه یورو فرو رفت، در زمانی که بازده یورو تحت تأثیر جریان‌های سرمایه‌ای به سمت دارایی‌های دلاری ایالات متحده به‌طور منفی تأثیر پذیرفته بود.
با نگاهی به چشم‌اندازهای بلندمدت این دو منطقه، نشانه‌های مثبتی از رشد آینده نیز دیده می‌شود. برای قبرس شمالی، روابط جمهوری ترکیه قبرس شمالی و قبرس – ترکیه مدت‌هاست که با تنش‌های سیاسی همراه بوده است. با این حال، تعاملات اخیر بین این دو کشور نشان از تمایل به برداشتن گام‌های مثبت و ارائه چارچوبی برای مذاکرات داشته است. باور بر این است که برای این روابط نوری در انتهای تونل وجود دارد. بنابراین، اتحاد قبرس همچنین سطح مشخصی از امنیت را برای بهترین سرمایه‌گذاری املاک اروپا فراهم خواهد کرد و بر قیمت‌های بازده املاک قبرس شمالی تأثیر مثبتی خواهد داشت.
در یونان، آنچه سرمایه‌گذاران املاک در سال‌های رکود اعتباری ۲۰۱۰ تا ۲۰۱۶ از دست داده بودند، در سال‌های پس از آن جبران شده است. تغییر تمرکز خریداران ثروتمند خارجی از ویلاهای لوکس پرهزینه به گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه‌تر در بازهٔ ۱ تا ۳ میلیون یورو، تقاضا را افزایش داده است. شاخص‌های بازار تأیید می‌کنند که روند بهبود در جریان است. اداره آمار یونان اخیراً گزارش داد که افزایش قیمت خانه‌ها نسبت به سال گذشته از ۱۰ درصد فراتر رفته است، هتل‌ها شلوغ هستند، شرکت‌های هواپیمایی ارزان‌قیمت در حال آغاز پرواز به مقاصد جدید هستند، سطح بیکاری همچنان در حال کاهش است و پیش‌بینی می‌شود که تولید ناخالص داخلی که تحت تأثیر شدید کووید-۱۹ قرار گرفته بود، در سال ۲۰۲۲ به قدرت کامل خود بازگردد.
دو مکان با شاخص‌های خوب ROI املاک قبرس شمالی، فاماگوستا و کایرنیا هستند. اقتصاد گردشگری قبرس شمالی در حال بهبودی سریعی است. در پنج ماه اول سال ۲۰۲۳، ۲۴ درصد گردشگر بیشتری نسبت به سال ۲۰۲۲ که خود رکوردی را به ثبت رسانده بود، وارد شدند. نرخ اشغال هتل‌های این جزیره برای فصل تابستان به ۷۰ درصد رسید که نسبت به ۴۸ درصد در سال ۲۰۲۲ افزایش داشته است. هر دو شهر آماده بهره‌مندی از اعتماد افزایش‌یافته به گردشگری در پی افزایش پیش‌بینی‌شده تعداد بازدیدکنندگان هستند.
فامگوستا با میانگین بازده اجاره‌ای ۶.۲٪ در سال ۲۰۲۳، طبق گزارش «پراپرتی ترکیش»، بالاترین بازده را دارد. قیمت‌ها افزایش یافته‌اند و اکنون به میانگین ۶۶۲ یورو در متر مربع رسیده‌اند که با توجه به کیفیت محصولات موجود در بازار، نسبتاً پایین است. این شهر تا به امروز بیشترین تعداد معاملات را به خود اختصاص داده است؛ که بیشتر آنها مربوط به آپارتمان‌ها بوده و عمدتاً به صورت پیش‌فروش انجام شده‌اند. کیرنیا بیشترین تعداد معاملات را در بخش شهرهای ساحلی دارد؛ بازده متوسط ۵ درصدی آن عمدتاً ناشی از تقاضای قابل توجه از بریتانیا است. قیمت‌ها در نیمه اول سال ۲۰۲۳ به ۲۱۹۷ یورو در متر مربع جهش کرده است که نشان‌دهنده افزایش ۶۵.۱ درصدی نسبت به سال قبل است.
منطقه‌ها و بازارهایی در یونان که بازدهی قابل اعتمادی ارائه می‌دهند، معمولاً در مکان‌های جزیره‌ای و ساحلی آفتاب‌گیر هستند که مورد توجه گردشگران اروپایی قرار دارند، از سیکلادز گرفته تا سواحل پلوپونز و کساندرا در خالکیدیک. این موضوع، برای مثال، در مورد مکان‌های خارج از شهرهایی مانند رودس و تسالونیکی نیز صدق می‌کند. در مناطق داخلی، آتن و تسالونیکی، که قیمت خرید در آنها نسبت به درآمد اجاره پایین است، نیز شاهد افزایش تقاضا هستند. سرمایه‌گذاری در شهرهای بزرگ عمدتاً تحت تأثیر بازار اجاره کوتاه‌مدت قرار دارد. قیمت املاک در مرکز آتن از سال ۲۰۱۷ تاکنون ۹۳ درصد افزایش یافته است، اما این بازار همچنان بازدهی بیش از ۵ درصد را ارائه می‌دهد. سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یونان در گردشگری داخلی با از سرگیری پروازهای مستقیم آتن با مقاصدی در جنوب شرقی آسیا و استرالیا در سال ۲۰۲۳ تقویت شده است.
بازار املاک یونان فاقد شتاب صعودی شدید همسایه شمالی‌اش است اما همچنان فرصت‌های قابل تشخیصی ارائه می‌دهد. فصل سفر دیگر محدود به تابستان نیست و تأثیر اجاره‌های کوتاه‌مدت بر بازده کاهش یافته است، در حالی که توسعه گردشگری در سایر جزایر ادامه دارد. گزینه‌ای ارزی نیز برای خریداران بازار عرضه شده است. با این حال، رشد قیمت مورد انتظار باید با دقت در برابر هزینه‌های ورود به سرمایه‌گذاری املاک یونان سنجیده شود.
محاسبه اینکه مالیات بر درآمد اجاره، سود سرمایه و مالیات بر دارایی یا عوارض انتقال املاک، چه تأثیری بر بازده نهایی سرمایه‌گذاری در قبرس شمالی یا یونان دارد، امری ضروری است. در یونان، محدودیت‌های بودجه به این معناست که مالیات سنگینی به میزان ۴۰٪ بر درآمد اجاره وضع می‌شود. اگر و هرگاه ارزش املاک به رشد پایدار بازگردد، سود حاصل از فروش سرمایه نیز مشمول مالیات ۲۰٪ خواهد بود. سرمایه‌گذاری در املاک مدیترانه‌ای تنها از دو شکل دیگر مالیات آگاه است: یک مالیات کوچک سالانه بر ثروت بر اساس ارزش تخمینی ملک که با نرخ ترقی‌خواهانه ۰.۲۵٪ تا ۱.۵۰٪ وضع می‌شود، و یک مالیات انتقال نسبتاً کم بر ارزش املاک در زمان خرید. مالیات بر درآمد اجاره و سود سرمایه در قبرس شمالی نسبتاً کم به نظر می‌رسد.
وقتی یک سرمایه‌گذار ملکی درآمد اجاره‌ای را که در کشور محل اقامت مشمول مالیات بوده است به جیب می‌زند، معافیت مالیات بر درآمد اجاره قبرس در نگاه اول ممکن است فایده چندانی نداشته باشد؛ اگر سرمایه‌گذار برای مدت طولانی در قبرس نباشد، وضعیت غیرمقیمت به معنای مالیات بالاتر بر هر درآمد اجاره‌ای است. با این حال، اگر یک مسافر تفریحی قصد دارد ملک را اغلب، شاید در طول فصل اوج تابستان، استفاده کند و سپس برای باقی سال آن را اجاره دهد، ممکن است ارزش داشته باشد که برای وضعیت غیرمقیم بودن اقدام کند و بار مالیاتی مربوطه را بپردازد تا اینکه هنگام مالیات‌دهی به‌عنوان مقیم، مشمول نرخ‌های بالاتر بر درآمد اجاره شود. مهم‌تر از همه، معافیت مالیاتی بر سود سرمایه حاصل از اجاره یک ملک توسط یک مالک غیرمقیم در قبرس به این معناست که، از نظر نسبی، قبرس شمالی به مکانی جذاب برای نگهداری یک سبد املاک بین‌المللی به نظر می‌رسد.
در قبرس شمالی، سرمایه‌گذاران درآمد اجاره را به لیر ترکیه دریافت می‌کنند و مشمول دو لایه مالیات هستند. آنها ۱۰٪ مالیات بر سود خالص اجاره (درآمد اجاره پس از کسر هزینه‌ها) می‌پردازند. اگر سرمایه‌گذار ملک را بفروشد، مشمول مالیات بر سود سرمایه (CGT) به میزان ۲۰٪ بر سود سرمایه می‌شود که در اینجا سود سرمایه به معنای تفاوت بین قیمت فروش و قیمت خرید و هزینه‌های مرتبط با تملک یا واگذاری ملک (مانند عوارض تمبر، هزینه‌های ثبت برای انتقال مالکیت) است. برای شهروندان بریتانیا، معاهده مالیات مضاعف (DTT) با ترکیه به این معناست که آنها مالیات بر درآمد اجاره یا مالیات بر سود سرمایه را در ترکیه پرداخت نمی‌کنند و فقط در کشور خود مالیات می‌پردازند. معافیت ترکیه از مالیات بر سود سرمایه (CGT) و مالیات بر ارث در انتقال املاک، ظاهراً سرمایه‌گذاری را تشویق می‌کند. مالیات‌های محلی و مالیات‌های ملکی بر زمین‌های غیربومی وضع نمی‌شوند و این موضوع کمتر از ۲٪ از خریداران خارجی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. با این حال، حسابداران رسمی هشدار می‌دهند که هزینه‌های وام مسکن و بازپرداخت زودهنگام وام‌ها ممکن است به عنوان هزینه‌ها برای اهداف مالیات بر درآمد بریتانیا به حساب نیایند و توصیه می‌کنند که اطمینان حاصل شود این هزینه‌ها به سال‌های اظهارنامه مالیاتی نسبت داده شوند.
در یونان، مالکان املاک بر درآمد اجاره خود مالیات می‌پردازند با نرخ ۱۵٪ برای اجاره‌ای تا سقف ۱۲٬۰۰۰ یورو، ۳۵٪ برای اجاره‌ی افزایشی بالاتر از این آستانه و ۴۵٪ برای اجاره بیش از ۳۵٬۰۰۰ یورو. معافیتی برای هر درآمد دیگری که کمتر از ۱۲٬۰۰۰ یورو باشد اعمال می‌شود، به علاوه ۱۰۰۰ یورو اضافی برای افراد مجرد در یونان که مالک املاک در خارج از کشور هستند. یونان مالیات ۱۵٪ بر معاملات املاک توسط غیرساکنان (کسانی که بیش از ۱۸۳ روز در سال در یونان اقامت ندارند) وضع می‌کند. همچنین ممکن است از اول ژانویه ۲۰۱۹، مالیات بر ارث بر املاکی که ارزش آنها بیش از آستانه ۱.۵ میلیون یورو باشد، اخذ شود. شهروندان غیر اتحادیه اروپا که برای ویزای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یونان درخواست می‌دهند، باید بیش از ۲۵۰,۰۰۰ یورو سرمایه‌گذاری کنند و اتباع خارجی در صورتی که برای مدتی بیش از ۹۰ روز در یونان زندگی، تحصیل یا کار می‌کنند، باید مجوز اقامت دریافت کنند.
سرمایه‌گذاران املاک در هر دو منطقهٔ قبرس شمالی و یونان مشمول مالیات بر درآمد اجاره، سود حاصل از املاک سرمایه‌گذاری و مالیات بر ثروت یا انتقال املاک هستند. در قبرس شمالی، درآمد خالص اجاره بر اساس نرخ‌های ترقی‌خواهانه از ۱۵٪ تا ۳۰٪ مشمول مالیات می‌شود. با این حال، سود حاصل از فروش املاک تنها در صورت فروش مشمول مالیات است، هرچند با نرخ ۲۰٪ بر سود پس از کسر قیمت خرید و هرگونه هزینه‌های فروش. علاوه بر این، صاحبان املاکی که ارزش آنها بیش از ۱۰۰,۰۰۰ پوند است، مشمول مالیات سالانه ۷۰ پوندی هستند. در یونان نیز درآمد اجاره به همین ترتیب به صورت پلکانی مشمول مالیات می‌شود، با نرخ‌های ۱۵٪، ۳۵٪ یا ۴۵٪ بسته به رده درآمدی.
چندین گام می‌تواند در مدیریت کارآمد مالیات هنگام سرمایه‌گذاری در قبرس شمالی و همچنین یونان کمک کند. سرمایه‌گذاران باید همواره اطمینان حاصل کنند که پیش از فروش هر ملک در هر یک از این دو مکان، واجد شرایط درخواست معافیت املاک از بدهی مالیات بر سود سرمایه بریتانیا هستند. همچنین ممکن است سرمایه‌گذاران بخواهند با انتقال ملک به یک شرکت، معافیت مالیاتی آن را در طول عمر مالک به‌دست آورند. بازبینی و برآورد دقیق تخفیف زیان مالیاتی که می‌توان آن را با سودهای سرمایه‌ای آتی تهاتر کرد، پیش از فروش نیز عاقلانه است؛ زیرا عدم انجام این کار ممکن است به صورت‌حساب مالیاتی کلی بالاتری از آنچه لازم است منجر شود.
خرید ملک اغلب یک اقدام بسیار پیچیده است، بنابراین علاوه بر شناسایی مکان‌های سرمایه‌گذاری با پتانسیل امیدوارکننده، سرمایه‌گذاران باید برنامه‌ای کاملاً مشخص برای اجرای سرمایه‌گذاری خود داشته باشند. طبیعتاً سرمایه‌گذاران می‌خواهند با دقت یک فرایند بررسی دقیق و سنجیده را دنبال کنند تا ریسک‌های مرتبط با خرید را کاهش دهند. مزایای خرید ملک مسکونی در یونان یا قبرس شمالی—یا هر دو—باید به‌عنوان یک سبد سرمایه‌گذاری جمعی در نظر گرفته شود که به‌طور منظم رصد و در صورت لزوم تعدیل می‌شود.
مراحل زیر یک طرح عملی سرمایه‌گذاری در املاک مدیترانه‌ای را تشریح می‌کنند. اولین حوزه توجه، بررسی‌های لازم (due diligence) است که مستلزم تأیید کامل سند مالکیت و مالکیت قانونی، اطمینان از اینکه خریدار می‌تواند سند مالکیت کامل (freehold) را به دست آورد، بررسی اینکه طرف‌های درگیر در فروش معتبر هستند و اینکه مقررات برنامه‌ریزی اجازه خرید را می‌دهند، می‌باشد. این بررسی‌ها کمک می‌کنند تا اطمینان حاصل شود که خرید از نظر مالکیت قانونی بدون هیچ مشکلی تکمیل می‌شود، اما به هیچ وجه جامع نیستند، به‌ویژه در مورد خرید ساختمان‌های نوساز که در آن انجام بررسی‌های لازم در مورد سازنده در اولویت قرار دارد. به خریداران بالقوه‌ای که به املاک سرمایه‌گذاری برای اجاره علاقه‌مند هستند، توصیه می‌شود که یک نسخه از قرارداد اجاره پیشنهادی را درخواست کرده و آن را برای کمک به رعایت مقررات محلی، توسط یک مشاور حقوقی بررسی کنند.
در قبرس شمالی، رویکرد سرمایه‌گذاری در املاک مدیترانه‌ای باید با تأیید سند مالکیت ملک آغاز شود. این مرحله با توجه به زمینه تاریخی مالکیت املاک در این منطقه، به‌ویژه با در نظر گرفتن اختلافات پیرامون مالکیت اصلی این املاک، از اهمیت فراوانی برخوردار است. جستجو در دفاتر ثبت زمین جمهوری ترک قبرس شمالی می‌تواند مسائل احتمالی را شناسایی کند. از منظر نظارتی، از آنجا که قبرس شمالی تابع قوانین ترکیه است، بررسی هرگونه مسائل نظارتی احتمالی با ترکیه نیز توصیه می‌شود. هرگونه سرمایه‌گذاری در ملکی که توسط یک شرکت ساخته شده است، باید با انجام بررسی‌های لازم (due diligence) در مورد آن توسعه‌دهنده پیش رود تا اطمینان حاصل شود که تمام مجوزهای لازم اعطا شده و توسعه‌دهنده سابقه تکمیل پروژه‌ها را دارد.
سرمایه‌گذاری در یک ملک اجاره‌ای باید مستلزم ارزیابی مدت باقی‌مانده اجاره و در صورت امکان، اعتبار موجر در ارائه مدیریت مناسب ملک و محیط اطراف آن باشد. در یونان، بررسی‌ها باید شامل ارزیابی نقدینگی بازار املاک محلی باشد تا اطمینان حاصل شود که فروش مجدد در بازه زمانی و با قیمت فروش مورد انتظار امکان‌پذیر است. همچنین مهم است که بررسی شود آیا سرمایه‌گذاری ملکی در قبرس شمالی در مقابل یونان ممکن است تحت تأثیر تغییرات مقررات بهداشت و ایمنی (مانند هزینه‌های بالای بیمه)، قوانین زیست‌محیطی (مانند محدودیت‌های استفاده از ملک توسط اشخاص دیگر)، یا ثبت در فهرست میراث فرهنگی قرار گیرد.
برای ساختن یک پرتفوی مؤثر در بازارهای مختلف، به‌طور پیوسته حدود ۸۰٪ را به یونان اختصاص دهید—از کلان‌شهرهایی مانند آتن، تسالونیکی و لیماسول تا شهرهای ساحلی کرت، رودس و کورفو—و ۲۰٪ را برای نقاط پربازده در قبرس شمالی نگه دارید. نظارت باید بر تحولات ژئوپلیتیکی تأثیرگذار بر مناطق ساحلی سرزمین اصلی یونان متمرکز باشد؛ اگر روزی این مناطق کم‌ریسک‌تر به نظر برسند، تخصیص به قبرس شمالی ممکن است نیاز به افزایش داشته باشد.
یک استراتژی مناسب ایجاب می‌کند که بیشتر سرمایه‌گذاری املاک یونان در واحدهای اجاره‌ای بلندمدت نگهداری شود و سپس به‌صورت دوره‌ای برای تعطیلات شخصی استفاده شود تا بازده خالص سرمایه‌گذاری بیشتر افزایش یابد. برای سهم قبرس شمالی، خریدهایی در محدوده ۱۵۰٬۰۰۰ تا ۵۰۰٬۰۰۰ دلار معمولاً برای خریداران سبک زندگی جذاب است که پتانسیل رشد سرمایه خوبی دارند و حدود شش هفته در سال اقامت می‌کنند و بازده اجاره‌ای ۵–۱۰٪ را ممکن می‌سازند. اجرای این طرح باید بازده املاک فرامرزی را بهینه کند.
سرمایه‌گذارانی که به دنبال سرمایه‌گذاری در املاک مدیترانه‌ای در قبرس شمالی و یونان هستند، با مزایا و معایب متفاوتی مواجه می‌شوند. آشفتگی سیاسی مداوم در قبرس شمالی و تدابیر محدودکننده‌ای که در قوانین املاک آن اعمال می‌شود، بازده این منطقه را به‌اندازه‌ای کاهش می‌دهد که یونان—به‌ویژه جزایر آن—به‌عنوان یک منطقه سرمایه‌گذاری جایگزین مطرح شود.
به‌طور کلی، سرمایه‌گذاری در املاک اجاره‌ای در قبرس شمالی در میان‌مدت بازدهی جذاب‌تری نسبت به املاک مشابه در یونان ارائه می‌دهد. شواهد نشان می‌دهد مسیرهای سیاسی و اقتصادی این دو کشور از هم جدا شده و این موضوع در قیمت املاک نیز منعکس شده است. با این حال، یونان همچنان یک گزینه ثانویه جذاب است که می‌تواند در مدت مشابه بازدهی مفید، هرچند کمتر، با تلاش و ریسک کمتر ارائه دهد.
فراتر از تل‌آویو را در نظر بگیرید؟ یاد بگیرید که چرا قبرس شمالی قیمت‌های جذاب ملک، فرصت‌های سرمایه‌گذاری و سبک زندگی مدیترانه‌ای را تنها با فاصله کوتاهی از تل‌آویو ارائه می‌دهد.
با نزدیک شدن به سال ۲۰۲۵، سرمایه‌گذاران مشتاقانه به دنبال استراتژی‌های تازه‌ای برای حرکت در بازار همیشه در حال تحول هستند.
کشف کنید که چگونه NorthernLAND از طریق سرمایه‌گذاری پایدار، حفظ کیفیت و انعطاف‌پذیری بازار، ارزش بلندمدت ملک را تضمین می‌کند.
