נדל"ן בצפון קפריסין לעומת נדל"ן ביוון: מה מציע תשואה טובה יותר?

חשוב ביותר לחשב כיצד משפיעים המיסוי על הכנסות משכירות, רווחי הון, עושר נדל"ן או מס העברה על התשואה הסופית מההשקעה בצפון קפריסין או ביוון. ביוון, אילוצים תקציביים מחייבים תשלום מס גבוה בשיעור של 40% על הכנסות משכירות. אם וכאשר ערכי הנכסים יחזרו לצמיחה מתמשכת, הרווחים ממכירת נכסים ימוסו גם הם בשיעור של 20%. השקעות נדל"ן בים התיכון מכירות בשתי צורות מיסוי נוספות בלבד, והן: מס עושר שנתי נמוך המבוסס על שווי הנכס המוערך, המוטל בשיעורים פרוגרסיביים הנעים בין 0.25% ל-1.50%, ומס העברה צנוע על שווי הנכסים בעת הרכישה. נראה כי המיסים על הכנסות משכירות ורווחי הון בצפון קפריסין נמוכים יחסית.

כאשר משקיע נדל"ן גובה הכנסות משכירות שכבר חויבו במס במדינת מגוריו, הפטור ממס על הכנסות משכירות בקפריסין עשוי להיראות, במבט ראשון, כבעל תועלת מועטה; אם המשקיע אינו שוהה בקפריסין לתקופה ממושכת, מעמד של "לא-תושב" פירושו נטל מס גבוה יותר על כל הכנסה משכירות. עם זאת, אם נופש מתכנן להשתמש בנכס לעתים קרובות, אולי בעונת השיא של הקיץ, ולאחר מכן להשכיר אותו למשך שארית השנה, ייתכן שכדאי להגיש בקשה למעמד של תושב חוץ ולשלם את נטל המס הנלווה לכך, במקום לשאת בשיעורי המס הגבוהים יותר על הכנסות השכירות תוך שהוא ממוסה כתושב. מעל הכל, הפטור ממס על רווחי הון של בעל נכס שאינו תושב קפריסין פירושו כי, במונחים יחסיים, צפון קפריסין נראית כמיקום אטרקטיבי להחזקת תיק נכסים בינלאומי.

אילו מיסים חלים על הכנסות משכירות ורווחי נדל"ן?

בצפון קפריסין, משקיעים מקבלים הכנסות משכירות בלירה טורקית וכפופים לשתי רמות מיסוי. הם משלמים מס בשיעור 10% על רווחי השכירות נטו שלהם (הכנסות משכירות לאחר הוצאות). אם משקיע מוכר את הנכס, הוא משלם מס רווחי הון (CGT) בשיעור של 20% על רווח ההון, המוגדר כאן כמחיר המכירה פחות מחיר הרכישה וכל ההוצאות הנלוות לרכישה או למכירת הנכס (למשל, מס בולים, דמי רישום שנדרשו לרכישת הבעלות). עבור אזרחי בריטניה, אמנת מס כפולה (DTT) עם טורקיה פירושה שהם אינם משלמים מס הכנסה על הכנסות משכירות או מס רווחי הון בטורקיה, אלא רק במדינתם. על פי הדיווחים, הפטור הטורקי ממס רווחי הון וממס ירושה על העברת נכסים מעודד השקעות. מיסים מקומיים ומיסי נדל"ן אינם מוטלים על קרקעות שאינן בבעלות תושבים מקומיים, מה שמשפיע על פחות מ-2% מהרוכשים הזרים. עם זאת, רואי חשבון מוסמכים מזהירים כי עלויות משכנתא ופירעון מוקדם של הלוואות עשויות שלא להופיע כהוצאות לצורכי מס הכנסה בבריטניה, וממליצים לוודא שהעלויות יוחסו לשנות המס הרלוונטיות.

ביוון, בעלי נכסים משלמים מס על הכנסות משכירות בשיעורים של 15% על שכר דירה עד 12,000 אירו, 35% על שכר דירה נוסף מעל סף זה, ו-45% על שכר דירה מעל 35,000 אירו. פטור חל על כל הכנסה אחרת הנמוכה מ-12,000 אירו, עם תוספת של 1,000 אירו לרווקים ביוון המחזיקים בנכס בחו"ל. יוון מטילה מס בשיעור של 15% על נכסים הנרכשים על ידי תושבי חוץ שאינם מתגוררים במדינה יותר מ-183 ימים בשנה. כמו כן, החל מ-1 בינואר 2019, הם עשויים להיות מחויבים במס ירושה על נכסים ששווים עולה על סף של 1.5 מיליון אירו. אזרחים שאינם אזרחי האיחוד האירופי המבקשים ויזות להשקעה בנדל"ן ביוון חייבים להשקיע סכום העולה על 250,000 אירו, וזרים נדרשים להשיג היתרי שהייה אם הם מתגוררים, לומדים או עובדים ביוון לתקופה העולה על 90 ימים.

כיצד יכולים משקיעים למקסם את התוצאות המס בכל שוק?

משקיעי נדל"ן הן בצפון קפריסין והן ביוון מחויבים במס על הכנסות משכירות, רווחים הנובעים מנכסי השקעה, וכן במס על הון או העברת נכסים. בצפון קפריסין, הכנסות נטו משכירות ממוסות בשיעורים פרוגרסיביים הנעים בין 15% ל-30%. עם זאת, רווחי נדל"ן ממוסים רק במקרה של מכירה, אם כי בשיעור של 20% על הרווחים לאחר ניכוי מחיר הרכישה וכל עלויות המכירה. בנוסף, בעלי נכסים ששווים עולה על 100,000 ליש"ט מחויבים במס שנתי בסך 70 ליש"ט. ביוון, הכנסות משכירות ממוסות באופן דומה על בסיס פרוגרסיבי, בשיעורים של 15%, 35% או 45%, בהתאם למדרגת ההכנסה.

ישנם מספר צעדים שיכולים לסייע בניהול מס יעיל בעת השקעה בצפון קפריסין וביוון. על המשקיעים לוודא תמיד כי הם זכאים לתבוע את הפטור ממס רווחי הון בבריטניה לפני מכירת נכס באחד משני המקומות. משקיעים עשויים לשקול גם העברת הנכס לחברה, כדי להשיג פטור ממס על הנכס עוד בחייו של הבעלים. כמו כן, מומלץ לבצע הערכה מחודשת ואומדן מדויק של הקלת ההפסד לצורכי מס, שניתן לקזז כנגד רווחי הון עתידיים, לפני המכירה, שכן אי-ביצוע פעולה זו עלול להוביל לחוב מס כולל גבוה מהנדרש.